blog

Voor de verkoop van je woning geldt hetzelfde als voor de oudejaarsloterij!

Box 3

Het is al herfst en een klant vertelt me dat hij een woning wil kopen en de verkoper de levering het liefst uitstelt tot januari van het volgende jaar. Wat zijn de gevolgen voor de belastingheffing? Met name voor de vermogensrendementsheffing (box 3).
 
De verkoper, een man op leeftijd die naar een huurwoning verhuist, bespaart bij levering in het nieuwe jaar, de box 3 heffing per 1 januari. In zijn geval bedraagt dat zo’n € 4.000.De opbrengst van de woning staat dan immers nog niet op zijn bankrekening en zijn woning blijft nog even in box 1.
 
Voor mijn klant geldt het tegenovergestelde, Als hij zijn nieuwe woning na 1 januari afneemt, staat de koopsom op 1 januari nog op zijn bankrekening en telt deze mee voor de vermogensrendementsheffing. Ik heb hem dus geadviseerd om niet akkoord te gaan met dit voorstel van de verkoper en de woning nog in het oude jaar af te nemen.
 
Bij een andere klant ging het een paar jaar geleden helemaal mis. Zij moest zomaar € 4.000 meer aan belasting betalen dan ze gewend was. Ze schrok zich een hoedje en begreep er niets van. De oorzaak was dat zij in oktober haar woning had verkocht, tijdelijk een appartement was gaan huren en in het nieuwe jaar een appartement kocht. Ik legde haar uit dat ze de nieuwe woning te laat had afgenomen. Nu stond de opbrengst van haar oude woning op 1 januari op haar bankrekening en telde mee voor de vermogensrendementsheffing. Vooral mensen die weinig vermogen hebben en daardoor geen box 3 belasting betalen, staan hier helemaal niet bij stil en worden achteraf geconfronteerd met een fikse belastingaanslag die waarschijnlijk voorkomen hadden kunnen worden.
 
Makelaar

Mijn klant die op tijd advies had ingewonnen, had voor de aankoop van zijn nieuwe woning een makelaar ingeschakeld die hem op dit nadeel had gewezen. Een paar dagen later sprak ik deze man en bespraken we ook dit onderwerp. Het is in de praktijk vaak aan de orde. De makelaar had echter een nogal vreemde redenering. Hij noemde de situatie waarbij de levering van een woning op een van de laatste dagen van het jaar plaatsvindt. Dan kan het voorkomen dat opbrengst niet op dezelfde dag maar bijvoorbeeld op 4 januari van het nieuwe jaar op de rekening van de verkoper staat. Hierdoor zou de box 3 heffing volgens hem niet van toepassing zijn.
 
Oudejaarsloterij

Dit is uiteraard niet juist en ik wees hem onmiddellijk op het Staatsloterijarrest. Iemand deed mee aan de Oudejaarstrekking en won op 31 december 2004 een prijs van 20 miljoen euro. Het geld werd op 4 januari 2005 op zijn bankrekening gestort. De nieuwe miljonair was van mening dat hij de prijs op 31 december 2004 (dat was toen ook nog een peildatum) nog niet rendabel kon maken en daarom niet meetelde voor de box 3 heffing. Het Hof ’s-Hertogenbosch oordeelde dat vanaf het moment van bekendmaking van de trekkingsuitslag het lot een waarde in het economische verkeer heeft die gelijk is aan de waarde van de prijs ad € 20.000.000. De gelukkige was het hier niet mee eens en ging zelfs in cassatie bij de Hoge Raad. En die wees zijn beroep ook af.
 
De man had nog geluk dat de box 3 heffing in 2004 nog over het gemiddelde van het vermogen per 1 januari en 31 december werd berekend. Daardoor bedroeg de belasting maar € 120.000. Zijn verweer tegen deze heffing was kansloos maar kennelijk zag een dure advocaat hier een kans om een graantje van deze meevaller mee te pikken.
 

---