blog

Een mislukt bouwproject en de fiscus betaalt niet mee!

Erik koopt in de zomer van 2008 een stuk grond met de intentie om daar een woning met kantoorruimte op te bouwen.

Hij sluit voor de financiering van het project voor een totaalbedrag van € 437.000 aan leningen en een kredietfaciliteit af bij een bank. Deels geheel op eigen naam en deels op eigen naam en handelend onder de naam van zijn bedrijf.

Het pand zal voor 2/3^e gedeelte uit een woning bestaan en voor 1/3^e deel uit een kantoor. De gemeente verleent in het voorjaar van 2008 een bouwvergunning.

 

Faillissement bouwer en andere problemen

Nadat het aannemingsbedrijf, dat de ruwbouw van het pand zou uitvoeren, in 2009 failliet gaat, besluit Erik om de ruwbouw zelf uit te voeren.

Maar hij wordt in 2009 mishandeld en raakt in 2010 betrokken bij twee ongevallen. Hij krijgt een burn-out en heeft jaren later nog steeds klachten.
 

Vanaf april 2010 kan Erik, mede als gevolg van de economische crisis, niet meer voldoen aan zijn financiële verplichtingen. Het gevolg is dat de bank de bank In november 2010 de leningen opzegt. In augustus/september 2010 trekt de gemeente de omgevingsvergunning in omdat er al een half jaar geen bouwwerkzaamheden zijn verricht.

In 2014 wordt het pand in aanbouw geveild en brengt dan maar € 42.000 op. In zijn aangifte inkomstenbelasting voert Erik een post van € 28.000 op als bruto resultaat uit overige werkzaamheden en een bedrag van € 194.000 als kosten. Daardoor is het resultaat uit overige werkzaamheden € 166.000 negatief.

Verder is er in de resultatenberekening van zijn onderneming een bedrag van € 4.800 negatief als buitengewone lasten vermeld.

 

Diepgaand onderzoek

De inspecteur stelt naar aanleiding van deze posten een diepgaand onderzoek in en hij komt tot de conclusie dat dit bouwproject geen bron van inkomen was.
 

Erik geeft in zijn aangiften inkomstenbelasting over de jaren 2008 tot en met 2012 de grond en opstallen als privévermogen aan. De woning en de hypotheekrente in box 1 als eigen woning, een deel van de lening in box 3. In 2011 en 2012 hevelt hij dit deel van de schuld (€ 115.000) over van box 3 naar resultaat uit overige werkzaamheden (ROW) in box 1.
 

In zijn aangifte inkomstenbelasting 2013 geeft Erik aan dat hij onder de naam ‘E-bouw’ een onderneming drijft. Op de balans staat onder de bezittingen een post van € 20.000 aan gebouwen en onder de schulden een lening van de bank van € 115.000. Hij voert een bedrag van € 95.000 op als buitengewone last zijnde ‘waardedaling pand’. Het resultaat is daardoor € 95.000 negatief.

Verder geeft hij een deel van het pand nog steeds op als eigen woning en trekt ook de hypotheekrente in box 1 af.

Uit de uitspraak van de rechtbank blijkt niet in hoeverre het in 2013 opgevoerde verlies (per ongeluk) is geaccepteerd.

De in 2014 opgevoerde verliezen van in totaal € 170.800 accepteert de inspecteur in ieder geval niet.

 

Doe het zelver

Erik is een echte ‘doe het zelver’. Niet alleen bij de bouw van zijn eigen woning maar ook bij het invullen van zijn aangiftebiljet inkomstenbelasting.
Hij begint er immers mee om het pand en de lening jarenlang als een privé investering aan te merken.
 

Pas bij het verzorgen van zijn aangifte inkomstenbelasting 2013, als de omvang van het drama in volle glorie bekend is, probeert Erik de financiële gevolgen van zijn ellende op de fiscus te verhalen. Hij voert een verlies uit onderneming op van € 95.000.
 

In 2014 komt hij met een mix van een groot negatief resultaat uit overige werkzaamheden en een klein verliesje uit onderneming.

Maar de inspecteur schrapt deze aftrekposten omdat er geen sprake is van een bron van inkomen aangezien er objectief gezien geen winst verwacht kon worden.

 

Geen bron van inkomen

De rechtbank Noord-Holland kreeg de taak om zich uit te spreken over de vraag of er in dit geval een bron van inkomen aangewezen kon worden. Wil er sprake zijn van een bron van inkomen moet er aan drie criteria voldaan worden:

1. Deelname aan het economische verkeer;
2. Het (subjectieve) oogmerk om voordeel te behalen;
3. De objectieve verwachting dat het voordeel redelijkerwijs – in de toekomst – kan worden behaald.

Daarbij heeft de belastingplichtige (Erik) de bewijslast om aannemelijk te maken dat er sprake is van een bron van inkomen.
 

De rechtbank kwam tot de conclusie dat er wel sprake was van deelname aan het economische verkeer. Erik was namelijk een overeenkomst aangegaan met een architect, had een bouwvergunning aangevraagd en had allerlei werkzaamheden uitgevoerd of laten uitvoeren. Daardoor nam hij deel aan het economische verkeer. Zijn activiteiten vonden niet plaats in de persoonlijke sfeer.
 

Hij had ook aan de tweede voorwaarde voldaan. Erik wilde namelijk een woon-/werkpand realiseren om dat met winst te verkopen. De rechtbank vond dat voldoende aannemelijk gemaakt. Dat Erik, als de huizenmarkt slecht was, het pand eerst zelf zou bewonen totdat hij het met winst zou kunnen verkopen, deed hieraan niet af. Het doel van Erik om het pand te bouwen en met winst te verkopen veranderde immers niet.
 

Maar dan nog de voorwaarde dat er in objectieve zin sprake moet zijn van een redelijke voordeelsverwachting. De rechtbank overwoog het volgende.
 

Erik had in 2007 voorbereidende werkzaamheden verricht ten behoeve van de aanschaf van een stuk grond en had, nadat de gemeente een bouwvergunning had afgegeven, de grond in 2008 gekocht.

In 2009 begon hij met de bouwactiviteiten. Als gevolg van de economische crisis, het faillissement van de aannemer die betrokken was bij de bouw en de persoonlijke omstandigheden van Erik, kwam hij in begin 2010 in zwaar weer terecht. Dat had tot gevolg dat de bank stopte met het financieren van de bouwkosten, de gemeente de bouwvergunning introk en het bouwwerk in 2014 werd geveild.

 

Het doek is in 2010 gevallen

Vanaf 2010 is er dus niet veel meer gebeurd en kon er vanwege het intrekken van de bouwvergunning en het stopzetten van de financiering niet meer worden gebouwd. De rechtbank stelde dat als er al een bron van inkomen was geweest, daar in ieder geval in het jaar 2014 geen sprake meer van was.

Vanwege het ontbreken van een bron van inkomen In 2014 kon Erik hoe dan ook in dat jaar geen (negatieve) winst uit onderneming of een (negatief) resultaat uit overige werkzaamheden aftrekken.

 

Foutenleer

Erik beriep zich ook nog op de foutenleer. Hij stelde dat er sprake was van verplicht ondernemingsvermogen en het geleden verlies daardoor - na toepassing van de foutenleer - alsnog aftrekbaar was.
 

Maar de rechtbank wees hem op het feit dat er nooit sprake was geweest van een onderneming en dus ook niet van verplicht ondernemingsvermogen. Er is dan niets om de foutenleer op toe te passen.
 

Ook wanneer er wel een bron van inkomen geweest zou zijn, had de foutenleer niet toegepast kunnen worden. In het jaar van aanschaf had Erik de grond als privévermogen (box 3) aangemerkt. Vermogensetikettering vindt plaats in het jaar van aanschaf. Herziening van de keuze is slechts toegestaan als bijzondere omstandigheden dit rechtvaardigen. En daar was in dit geval geen sprake van.

 

Achteraf kijk je een koe in ….

Als ik dit verhaal aan de hand van de uitspraak van de rechtbank reconstrueer, heb ik de indruk dat Erik dit project in eerste instantie als een privé activiteit wilde behandelen. Dus de winst die hij kennelijk wel beoogde onbelast wilde incasseren. Dat blijkt uit zijn aangiften inkomstenbelasting over de jaren 2008 tot en met 2010. In 2011 en 2012 verwerkt hij het pand ook nog als privévermogen maar hij brengt wel de lening over naar ROW.
 

Terwijl de activiteiten al in 2010 werden beëindigd, voert Erik in 2013 een verlies uit onderneming op. Hij was hier veel te laat mee. In 2014 doet hij een laatste poging om zoveel mogelijk van het geleden verlies af te trekken.
 

In 2010 was al bekend dat dit project schipbreuk zou leiden. Ik ken niet alle feiten maar het is denkbaar dat er toen nog veel bijgestuurd had kunnen worden. Dat wil zeggen: dit project alsnog – eventueel bij bezwaar tegen de aanslag inkomstenbelasting 2008 – als ROW of een onderneming aan te merken. De rechtbank zag immers wel aanknopingspunten voor een bron van inkomen.

 

Vraag tijdig fiscaal advies!

Maar kennelijk ontbrak er toen de tegenwoordigheid van geest om dit project alsnog in fiscaal opzicht in goede banen te gaan leiden. Daarvoor ontbrak bij Erik de kennis en ervaring en wrong hij zich pas bij het verzorgen van zijn aangiften inkomstenbelasting 2013 en 2014 in allerlei bochten om de rekening van zijn mislukte project bij de fiscus te deponeren.
 

Uit deze uitspraak blijkt overigens ook dat dit soort activiteiten - als het wél goed gaat - gemakkelijk in de belastbare sfeer terecht kunnen komen. En dat is dan vaak juist niet bedoeling! Dan moet een dergelijk project zo in het vat gegoten worden dat er geen sprake is van een bron van inkomen.
 

Achteraf is het vaak moeilijk om eenmaal gemaakte keuzes te vervangen door betere. Maar soms kan er tijdens de rit nog iets bijgestuurd worden.

---